pacto comisorio en la compraventa.
Acuerdo celebrado entre el comprador y el vendedor por el que se establece una condición resolutoria expresa en virtud de la cual el vendedor estará facultado para rescindir la compraventa si el comprador no paga el precio en el plazo convenido o no respeta el sistema de plazos señalado.
Por un lado, la facultad del vendedor para no entregar la cosa en tanto no reciba el importe del precio se deriva directamente del art. 1.466 del C.c., pero además, y por aplicación general del art. 1.124 a las obligaciones recíprocas, se podrá optar en caso de incumplimiento entre la resolución de la obligación o el cumplimiento forzoso, acompañado en ambos casos de la indemnización de daños y perjuicios. No obstante, y sin perjuicio de estos principios generales, los arts. 1.504 y 1.505 del C.c. contemplan el pacto comisorio como facultad de resolver la compraventa por impago del precio, si bien el régimen varía según se trate de bienes muebles o inmuebles.
El pacto comisorio en la compraventa de bienes inmuebles se regula en el art. 1.504 del C.c., que establece: “En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.” Con este artículo se mitigan los efectos del pacto comisorio en las compraventas de inmuebles, de tal modo que la facultad resolutoria del vendedor se supedita, en todo caso, al cumplimiento de las formalidades exigidas legalmente. Se requiere un cumplimiento de la obligación de entrega del vendedor y una falta de pago del comprador. El vendedor, aunque hubiese incluido en el contrato el pacto comisorio, no podrá ejercitar la resolución de pleno derecho, sino que el comprador podrá pagar fuera de plazo, siempre que no haya mediado el requerimiento notarial o judicial. Debe notarse, a pesar de la defectuosa redacción del artículo, que no se trata de un requerimiento de pago, sino de la notificación al comprador de la decisión del vendedor de optar por la resolución.
En cuanto al pacto comisorio en la compraventa de bienes muebles, el art. 1.505 del C.c. establece: “Respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación.” Se trata de un beneficio legal en favor del vendedor para sancionar de este modo los supuestos de impago del comprador, de una facultad del vendedor, por lo que éste puede optar entre exigir el cumplimiento forzoso o resolver la obligación. Por último, nótese la diferencia entre el pacto comisorio en las compraventas de inmuebles y de muebles. En la compraventa de muebles, el pacto comisorio produce efectos, de pleno derecho, aunque no se haya pactado, por el contrario, en las operaciones sobre inmuebles, el pacto comisorio no produce efectos, ni aun cuando se haya pactado por los contratantes.

Área: jurídico legislativa.