La avaricia rompió el saco.

Desde el momento en que, hace muchos años, se autorizó a la banca privada a conceder créditos con garantía hipotecaria, autorización que ya tenían las cajas desde años antes, se inició una fuerte competencia entre las entidades crediticias a la que se conoció por largo tiempo como la “guerra de las hipotecas” y que se mantuvo con diversas modificaciones de las normas aplicables para hacer más fluida la operativa y abaratar los costes.

Estas operaciones tenían para las entidades el aliciente de que paralelamente a la concesión de los créditos conseguían que los beneficiarios quedaran como clientes de toda la gama de servicios y productos dirigidos a la clientela personal, lógicamente por largos periodos que se entendía podían alcanzar la vida del préstamo.

Para los bancos y cajas su capacidad de realizar esta clase de financiación quedaba reducida a captar fondos, cuestión resuelta mediante el impulso de sus operaciones de ahorro y de emisión de títulos con garantía general de sus activos o específica de créditos hipotecarios que hubieran concedido.

No cabe discusión sobre la influencia decisiva de la capacidad de financiar la construcción y compra de toda clase de bienes inmuebles tanto por empresas como por personas físicas y de forma especial al prolongarse desde 1995 un largo periodo de bajos tipos de interés, para que se llegase a producir la distorsión económica y financiera conocida como “burbuja inmobiliaria”.

No sólo la desmesurada competencia en la financiación ha sido culpable de la burbuja. Mucho han tenido que ver los bajos tipos de interés; las enormes facilidades para transferir los riesgos; el insuficiente rigor en la valoración por las regulaciones aplicables de la estructura y ponderación de los activos y pasivos de los balances de las entidades de crédito; la insuficiencia de las normas sobre las tasaciones de valor de toda clase de bienes inmuebles; la inexistente o defectuosa normativa sobre el uso del suelo urbano o urbanizable y los criterios de su valoración; la ineficiente normativa sobre la vivienda en alquiler y otras muchas carencias legales en las actividades de construcción.

Ya hace bastantes años que el problema se veía venir y en los archivos de los informes del Banco de España y en los discursos de sus gobernadores hay suficientes referencias a esta cuestión. Por mi parte realicé un estudio de esta problemática publicado en la revista Banca y Finanzas número 88 de septiembre de 2003, con el título El valor de las viviendas. Mercados, teorías, políticas y riesgos. En este estudio se señalaba la peligrosidad de la concentración de riesgo en un sector tan sensible, que además dificultaba y encarecía el crédito para otras actividades que debía y debe ser atendido por el sector bancario. Los gestores de estas entidades tienen ahora el doble problema de aumentar su solvencia y posibilitar que la enorme masa de deudores finalistas puedan sortear las dificultades temporales en su capacidad de pago y resolver los casos complejos de las empresas constructoras e inmobiliarias que en no pocos casos han contribuido a la acentuación de la burbuja.

En conclusión que todos los sujetos citados e incluso los poderes públicos han de dar las puntadas que les corresponde para coser el saco roto.